Рынок офисной недвижимости Украины: по-прежнему дефицит

Всего в Киеве 102 бизнесâ?’центра различных классов общей арендной площадью 879 тыс. кв. м. Все они почти полностью заполнены. «В Киеве на тысячу жителей приходится около двухсот квадратных метров современных офисных помещений, то есть вчетверо меньше, чем в Москве, и почти в десять раз меньше, чем в Праге и Варшаве. Это говорит о том, что украинский рынок бизнес-недвижимости находится на начальном этапе формирования», — считает директор департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» Максим Белоус. По оценкам компании Real Estate Solutions, потенциальная потребность в помещениях высокого класса колеблется от полутора до четырех миллионов квадратных метров. И спрос постоянно увеличивается.
В 2007â?’м девелоперы собирались немного сократить разрыв между спросом и предложением, построив 24 бизнесâ?’центра (более 250 тыс. кв. м). Однако в первом полугодии открылись лишь центры «Парус» (45 тыс. кв. м) и «Айсберг» (25 тыс. кв. м). Нет никакой гарантии, что к заявленным срокам будут сданы вторые очереди «Леонардо» и «Реноме».
Причины затягивания строительства офисов те же, что и в предыдущие годы: недостаточное финансирование проектов и бюрократия, из-за которой необходимая строительная документация оформляется месяцами. Однако это только часть комплексной проблемы. Медлительность застройщиков в возведении офисов также объясняется отсутствием на рынке квалифицированных специалистов. «До недавнего времени инвесторы и девелоперы уделяли основное внимание жилой и торговой недвижимости. Эти проекты требуют меньших инвестиций, они более рентабельны и быстрее окупаются. Поэтому у нас мало специалистов в офисном сегменте, — говорит аналитик компании DEOL Partners Александр Романишин. — Кроме того, у нас не так много хороших застройщиков, архитекторов и инженеров и совсем нет профессиональных проектных менеджеров, то есть людей, которые умеют координировать всю работу, чтобы сдавать заявленные проекты в срок.»
Замедляет развитие офисного рынка и нестабильная политическая ситуация. Полтора года назад (после избрания мэром Киева Леонида Черновецкого) на рынке недвижимости под лозунгами борьбы с коррупцией поменялись правила игры, из-за чего строительство многих объектов остановилось на два-пять месяцев — это автоматически увеличило сроки их сдачи в эксплуатацию. Теперь все ждут, не изменится ли власть после выборов. «Не хочется повторно платить за разрешения на строительство и освоение своих площадок. Сначала заплатили при Александре Омельченко, власть поменялась — начался пересмотр землеотводов и всех разрешительных документов, пришлось платить снова. Кредиты на строительство берутся в банке, а дань чиновникам в финансовой отчетности не покажешь», — объясняет свое решение перенести начало строительных работ на более поздний срок один из столичных девелоперов. Иностранные инвесторы тоже заняли выжидательную позицию, решив посмотреть, с какой политической силой придется работать после выборов. Поэтому в следующем году на рынок выйдет гораздо меньше офисных площадей, чем ожидалось. В итоге неудовлетворенный спрос в сфере офисной недвижимости сохранится еще надолго.
Дефицит бизнес-центров позволяет их владельцам чувствовать себя хозяевами положения: повышать арендные ставки и манипулировать условиями аренды. За первые шесть месяцев этого года аренда в киевских офисных центрах поднялась более чем на 20%, а в регионах — на 5–10% процентов (в зависимости от города). Бизнесу приходится безоговорочно принимать эти условия. Причем, соглашаясь на официально заявленные владельцем ставки, арендатор не подозревает, что, заехав в новый офис, будет вынужден платить гораздо больше. По словам представителей компании «Траектория», декларируемые цены аренды действительны лишь для якорных арендаторов и известных компаний, присутствие которых повышает престижность офисного центра. Для всех остальных к ставке аренды тут же прибавляется налог на добавленную стоимость, а также коммунальные и эксплуатационные расходы (сигнализация, парковка, охрана, уборка помещений, пользование лифтом и пр.), которые составляют 5–7 долларов за квадратный метр. В итоге аренда офиса обходится недешево, но когда выбора нет, компании покорно соглашаются на дополнительные расходы.

Источник Эксперт 

Comments are closed.