Инвестиции в недвижимость обеспечат безбедную старость

Существует теория, объясняющая, почему 40-летние люди активно скупают недвижимость. Хотят себе обеспечить старость. На пенсию прожить может лишь поколение, перенесшее войну, голод, годы ударного труда. А их дети и внуки скупают квадратные метры, чтобы быть уверенными в завтрашнем дне. Прикинем, сколько стоит “входной билет” для частного инвестора в тот или иной сегмент рынка недвижимости.
Если и вы задумались о будущем, то прежде надо разобраться – куда именно вкладывать деньги. Вариантов может быть много: новостройки, загородный рынок, коммерческая недвижимость, ценные бумаги. Начнем с самого популярного – новостроек.
Элитные новостройки: потребуется не менее $300 тыс.
В последние годы новостройки были самым массовым способом вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.
По оценке Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы компании МИАН, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Объяснение этой тенденции дает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством.
Инвестиции в новостройки. В последние годы это был самый массовый способ вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.По оценке Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы компании МИАН, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Объяснение этой тенденции дает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством.
“В последние 4-5 лет возможность приобретать недвижимость по инвестиционным ценам имеют только те, кто находится внутри рынка и имеет налаженные контакты в строительных компаниях. Все остальные могут рассчитывать только на среднестатистический рост стоимости недвижимости”, – резюмирует Татьяна Буянова, управляющий партнер компании “Кредит МАКС”.
Перспективным остается рынок элитного жилья, более надежный и стабильный. Купив квартиру в строящемся доме класса De luxe в центре Москвы, реально затем продать ее значительно дороже. Доходность может составить около 120% годовых. В элитном секторе при довольно скромном числе предложений растут цены. На ближайшие 1-2 года городское жилье категории А будет перспективным сегментом для инвестора, считает Алексей Аверьянов (Vesco Consulting). Риски минимальны: на 15-20 успешных проектов приходится всего один неудачный. Даже в самых провальных элитных проектах средняя доходность инвестиций не падала ниже 20% годовых. Надо только иметь в виду: для инвестирования в данный сегмент городской недвижимости для начала потребуется порядка $300 тыс. свободного капитала.
С новостройками бизнес-класса все не так однозначно. При инвестировании в данный сегмент прибыль составит не более 20-30% годовых, а риски будут существеннее, чем при вложении в элитное жилье. В первую очередь – из-за увеличения сроков строительства, зачастую на 1-2 года. Хотя и входной порог существенно ниже.
Загородный рынок: для дачи потребуется $16-20 тыс., для коттеджа – $350-450 тыс.
Некоторые эксперты полагают, что время городского инвестирования ушло в прошлое, и на первый план выходит рынок загородного жилья. В 2006 году, когда на рынке городского жилья наблюдался ажиотажный рост цен, загородный рынок рос гораздо более медленными темпами. Сейчас он наверстывает упущенное.
Что касается минимального входного порога, то все зависит от местоположения, удаленности от МКАД, сегмента и самого объекта. Если это дача на расстоянии свыше 70 км от МКАД, то достаточно и $16-20 тыс. Для строительства коттеджа нужно иметь не меньше $350-450 тыс., считает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга “МИЭЛЬ”.
В целом по рынку, инвестор может рассчитывать на доходность 15-20% годовых. Не оптимистично, но зато реалистично. По прогнозам аналитиков МИАН, в 2007 году в зависимости от направления прирост цен может достичь и 40%.
“Нежилье”: готовьте $150 тыс.
Более высокого понимания ситуации требует рынок коммерческой недвижимости, хотя участие в нем частных инвесторов совершенно не исключается. И самый простой способ – купить квартиру на первом этаже новостройки и перевести ее в нежилой фонд. По оценкам компании МИАН, заработать на такой операции можно около 40%.
Покупка площадей в торговых, офисных помещениях также возможна. И для этого не обязательно “иметь” юридическое лицо. Такие проекты привлекательны тем, что спрос, на торговую и офисную недвижимость в Москве высок, а и объемы предложения, – недостаточны.
По оценке компании Vesco, наиболее доступным для частного лица все-таки является первый вариант – покупка жилья на первом этаже. Здесь не требуется многомиллионных вложений, а минимальный объем инвестиций составляет от $150 тыс. При стоимости нежилого помещения $3-4 тыс. за квадратный метр доходность от сдаваемых площадей в аренду может составить порядка 13-15%.

Источник point.ru 

Comments are closed.